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      2012房地产调控:不动摇 不反复

      来源:证券日报 浏览次数: 日期:2012-04-16 16:41

      编者按:国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议,对下一阶段重点工作作了部署,指出要坚持房地产调控政策不动摇,绝不让调控出现反复,进一步明确了调控的决心。一直以来,中国政府把民生及“扩大内需”作为国内经济增长的重点与动力,而居住问题已成民生的第一要务。作为居住问题最表象化的房价未来走势又会如何?最近呼声渐高的房产税征收试点范围扩大箭在弦上,但又受到多大的阻力?这些问题都成为市场各方关注的焦点。

      地方性购房优惠政策是一厢情愿

      经过多年的洗礼,中央政府及民众对各方利益主体的动机已经有了较为清楚的认知,房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事。

      易宪容:

      民生与住房问题无疑是社会各界关注的焦点。正如2011年底中央经济工作公告中所指出的那样,2012年中国经济战略转型将改变以往唯GDP是从的业绩观念,GDP增长不在于高低,而在于是否让绝大多数人能够分享到经济增长的成果,在于是否让全体人民的经济生活福利提高。因此,2012年就得扎实改善民生,改善民生就得牢牢把握“扩大内需”战略基点。

      居住问题已成民生第一要务

      可以说,中国政府把民生及“扩大内需”作为国内经济增长的重点与动力。不过,就目前的情况来说,为何会出现国内民众消费水平远远低于发达国家居民消费水平,或为何农村居民的消费水平远远低于城市居民的消费水平,这里既有历史上的原因,也有制度安排的问题。而后者更为重要。比如教育制度、户口制度、收入分配制度等都是不利于让这些潜在的巨大消费力释放出现的制度障碍。因此,扩大内需就得对这些制度进行重大的改革。不进行这些制度的重大改革,要真正实现让国内居民的潜在消费力转化现实的消费力是不容易的。因此,政府把扩大内需作为经济的增长点,就得与改善民生结合起来。

      还有,当前民众关注的民生问题,不仅在于衣食住行的便利性及可消费性,而且还包括教育、养老保障及收入公平分配等。在现代社会,对于衣食住行,在衣食行基本上得以解决的情况下,居住的问题已经成了民生的第一要务。因为,住房问题不仅是总价较高的耐用品,而且是可以用作投机炒作的赚钱工具。如果政府的房地产政策没有清晰的目标,把住房功能界定清楚,由于投机炒作者出价水平远远高于住房消费者,这就可能使本来是用居民消费的住房完全成了投机炒作的赚钱工具,从而把住房消费者完全挤出住房市场。在这种情况下,绝大多数居民居住的问题也就进一步恶化。当前住房市场的问题为何会如此严重,根源就在这里。即当前住房市场投机炒作盛行、房价高企及住房消费者无支付能力进入市场。

      对于这个问题,2010年以来政府及社会基本上形成了共识,要让国内房地产市场健康发展,就得严厉打击住房投机炒作,让过高的房价回归到合理的水平上来。因此,对房地产问题的讨论,相关的利益主体或许不会关注房地产市场要不要宏观调控,要不要打击住房投机炒作,而是会关注通过什么样的政策来推动住房的所谓“刚性需求”及改善性住房需求。通过推动所谓的住房“刚性需求”来对房地产宏观调控松绑。比如,就有人提出要让银行再采取7折优惠利率,让住房的刚性需求及改善性需求的居民进入住房市场。

      高房价成住房刚性需求无法实现的主要原因

      而对于住房的“刚性需求”,我早就撰文指出,这是房地产开发商制造出来诱导居民进入高房价市场的一个虚假概念,它是根本就不存在(因为任何没有支付能力的需求都只能是潜在需求而不是现实需求)。这些人所指的“刚性需求”只不过是居民对住房的一种需要或欲望。如果个人对住房需要或欲望最大,没有实际支付能力,那么这种潜在需求是无法转化为现实的住房需求的。而且在房价过高的情况下要求政府出台所谓的优惠政策让所谓“刚性需求”进入市场,这些提议的实质就是要维护住过高房价,并让这过高的住房价格不下跌,居民的实际利益并未得到真正的关注。

      因为,当前国内住房市场,在早几年政府的优惠政策引导下,经过一轮又一轮的炒作,各地的住房价格早就推到很高的水平。在这种情况下,由于住房投机炒作者出价水平高,只有住房投机炒作者才可能进入这个市场。在这种情况下,住房消费者是无支付能力进入这样的市场。假定这些人所指的住房“刚性需求”存在,住房消费者也是没有支付能力进入这种高房价市场的。即使政府能够用优惠政策信贷政策减轻住房消费者进入市场的负担,但这些补贴与高房价购买时的成本相比则仅是微不足道。

      比如说,以当前的住房水平来看,有一套住房为130万元。如果政府真的采纳这些提议对“刚性需求”采取7折优惠的按揭贷款利率,那么购买住房者首付30万,做30年按揭贷款100万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘的7折优惠利率为4.935厘,那么购买住房者第一年的利率支付是5万元左右。如果这套住房价格下降30%,总房价为91万。购买住房者首付30%为27万左右,做30年按揭贷款64万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘,那么购买住房者第一年的利率支付也只有4.5万元。

      从这个简单案例来看,一是购买者购买住房的负担最重要的部分是本金的高低,本金越低或房价下跌越多,那么购买住房者的购买住房成本就越低。利率高低自然有影响,但影响不大。二是如果住房价格不跌,仅是采取过度的优惠利率,看上去是为购买住房者争取利率,但实际上让这些购买住房者承担住房市场的泡沫。尽管利率优惠到7折,但购买住房者不仅本金要比房价下跌后购买多支付39万,而且其第一年要支付的利率也要大于后者。如果加上本金还款,房价没有下跌时以优惠利率进入则其负担更重。三是如果优惠利率不可能降低到7折,所谓的住房按揭贷款利率下降而住房价格不下降,实际上对购买住房负担减轻更是作用微乎其微。

      差别化住房政策仍需继续实施

      还有,由于差别化的住房信贷政策最为核心的政策内容是把住房投机炒作与住房消费作一个清楚严格的区分。这项住房政策应该不是临时的政策而是一种长期政策。对于改善性住房需求,在差别化住房信贷政策不改变的情况下,本地居民的第二套住房购买是可以进入市场的,城市居民的改善性住房需求可以在现有的政策得以满足。不过,由于信贷杠杆率及贷款成本差别化,如果改善住房是真正居民消费,那么有条件者进入不会有太多障碍。如果居民想购买第二套住房赚钱,或购买第二套住房成为赚钱的工具,那么住房购买者要进入市场就得三思而后行。遏制住房投机炒作者,这是差别化信贷政策的本意。如果该本意不能实现,那么中央政府严厉限制住房投机炒作及让住房价格回归理性的调控目标就会成为一句空话。因为,在当前的住房税收制度,不仅购买第二套住房可投机炒作,即使购买第一套住房同样可投机炒作。如果政府取消或放开对第二套住房限购购买的差别化信贷政策,那么住房的投机炒作又会盛行,从这点上说,中央政府是不会改变差别化信贷政策。而且新的住房税收政策出台,将进一步对住房的投机炒作更为严格的限制。正是这意义上,当前各地方政府希望采取不同的优惠政策诱导住房消费者进入高房价的市场也可能成为一厢情愿。

      总之,经过多年的洗礼,中央政府及民众对各方利益主体想借助一切可乘机会鼓励居民进入高房价市场的动机已经有了较为清楚的认知,房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事。(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)

      房产税试点扩大三大问题待突破

      新的试点城市势必将对存量住房征收房产税,但考虑个人住房信息系统建设情况以及税务征管部门方案设计进展情况,预计将在“十二五”中后期才能实现

      张 磊:

      房价的波动时刻牵动着普通百姓敏感的神经。为实现“居者有其屋”的目标,中央近几年出台了包括国八条,国六条,住房限购,加大保障房建设等一系列政策,积极运用市场、行政等手段调控房地产市场,促进房价合理回归。在肯定上述政策取得积极效果的同时,温家宝总理在今年两会期间提出:“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。”

      房产税试点扩大箭在弦上

      如何调控?2012年的政府工作报告给出了答案——“加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展”。随后,在国务院批转的发改委2012年深化经济体制改革重点工作中,深化财税体制改革部分明确提出要适时扩大房产税试点范围。其实,早在今年初,住建部部长姜伟新就称今年上半年,要实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部的联网;住建部副部长齐骥也在公开场合表示住建部正在和财政部国家税务总局总结房产税试点经验,今年将进一步扩大试点范围。

      房产税的定位包涵两大层面

      房产税作为财产税的重要组成部分,其自身暗含着筹集财政收入的定位,伴随着经济发展其成为地方财源支柱的作用也将逐步凸显。但在我国目前房地产价格居高不下,投机性行为蔓延,保障性住房政策仍待完善的大背景下,房产税仍至少还要肩负着调节房产市场,缩小贫富差距的定位。笔者认为这一定位分为两个层面,一是要确保房产税不会增加普通民众的负担。即对于普通民众合理的,自住性的房产需求应给予保证,这不仅是温总理提到的“让人民生活更加幸福、更有尊严”的题中应有之义,也是构建和谐社会的必然要求。二是对投机性行为和高档住房购买加以抑制,调节贫富差距。即对于非自住的、非合理的,投资甚至是投机性的买房行为,通过房产税来提高住房持有环节的成本来进行调节。

      这两个层面的定位,都可以通过房产税的制度设计予以实现。一方面,要确定合理的免税标准,保证基本住房需求不受影响,二是要通过累计税率等手段,促使购房者都更加理性的对待自己的住房需求,确保房地产市场平稳发展?;τ辶绞械氖缘阋渤醪窖橹ち朔坎霸诘鹘谑谐》矫娴那绷?。

      试点推开还需解决三大问题

      在明确定位的基础上,房产税的试点推开仍需要重点解决以下三个问题:

      一是存量住房是否征收的问题。重庆上海的房产税试点方案中基本都只涉及了新购住房,只是重庆对以独栋住宅为主的存量高档住房进行征收。这一政策绕开了既得利益,而且辅以房产证办理环节必须提交的完税证明,不仅确保了试点的顺利推行,也提高了政策的可操作性。但是,随着新购住房逐步便成为存量住房,如果要实现房产税的可持续性,并把其打造成为地方财源的支柱,房产税势必将对存量住房征收。但在征收时机上需要参考房产税试点的经验,个人住房信息系统建设情况以及税务征管部门方案设计进展,预计将在“十二五”中后期才会对存量房进行征收。

      二是征管方式亟须转变。房产税作为财产税的一种,不同于流转税等间接税,其征收是以一定期限的持有为前提的。而当前试点两地的征税实践则是把房产税等同于契税来征管,在房屋产权进行交易时,预征未来一年的房产税款。这一财产税比较流转税进行征管的方式显然难以持续。尤其是对于存量住房的征收,如果缺乏了办理产权证这一“关卡”,加之住房长期空置,所有者与使用者相分离现象的大量存在,很难保证房产税应征尽征。因此,同个人所得税等直接税一样,对个人住房信息的全面掌握,对税务征管方案的巧妙设计,征管方式从被动到主动的转变都是在房产税执行过程中需要重点关注的问题。

      三是要配合好保障房建设,形成政策合力。房产税征收后,重庆当前的做法是专款专用,全部用于保障房建设。笔者认为这一经验可以向全国推广,至少在最初几年,由于房产税筹资财政收入的潜力还未全部发挥,而且各地保障房建设仍有很大压力,所以把房产税所得用于建设保证房,在“一收一支”之间调节贫富差距,形成政策合力,确保“居者有其屋”。(作者系财政部财政科学研究所博士后)

      房地产业将迎新一轮并购活跃期

      杭州的房地产破产案例暂时不会形成多米诺骨牌效应,但很可能会给蛰伏中的观望者一个并购抄底时机已然到来的信号

      傅 喆:

      2011年以来,房地产并购市场整体火爆,较2009及2010年呈大幅增长趋势,但从单季交易情况来看,随着国家相关调控措施越来越严格,房地产行业并购交易的数量、金额逐渐下降。资金链紧绷的中小房企在煎熬,资金充裕的潜在并购方在观望。不过随着2012年4月杭州两家房企申请破产的事件曝光,新一轮调控下房企倒闭的大幕被缓缓拉开,清科研究中心认为房地产行业会迎来新一轮的并购活跃期,行业洗牌加速,行业集中度提升。

      淡市中的暗流涌动

      据清科研究中心统计,2011年房地产行业共完成113起并购事件,同比增长34.5%;其中109起披露价格的并购事件总金额为54.49亿美元,同比上升111.0%。但从季度分布来看,2011年房地产行业交易总体呈前高后低趋势,相比于第一季度的35起交易、18.22亿美元交易总额,第四季度交易水平降至全年最低,共完成24起并购交易,披露的并购金额为8.81亿美元。此外2011年的大额并购案例亦多出自一二季度,其中,第二季度SOHO中国以32亿元人民币收购上海三联物业发展有限公司出售的上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室,为当年业内最大的一笔收购交易。

      并购交易下降趋势在2012年第一季度并未止跌。据清科研究中心统计,2012年第一季度房地产行业并购数量仅有13起,同比回落63.9%,环比回落45.8%,涉及金额3.43亿美元,同比减少81.2%,环比减少61.1%。与此同时,季度内并购交易规模也偏小,交易金额在2,000.00万美元以下以及在2,000.00万美元与5,000.00万美元区间内的并购事件有11起,占案例总数的84.6%,其中5例不足1,000.00万美元。一季度最大的一笔并购发生在2012年2月3日,重庆渝开发股份有限公司将持有的重庆捷程置业有限公司40%的股权作价人民币11700万元及40%的债权(股东借款)作价人民币57160万元转让给森源家具集团有限公司, 债权和股权两项转让合计作价人民币68860万元(约合1.09亿美元)。

       

      观望中的各方博弈

      2011年国家针对房地产市场的调控力度空前,“新国八条”将各地区年度新建住房价格控制目标与当地政府挂钩,对已有1套住房者限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房,规定贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60.0%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍,另开工新建1000万套保障房以保证供给。

      此外,银行、信托等融资渠道对房地产行业持续缩紧,房企融资难度加大。2011年上半年,央行6次上调金融机构人民币存款准备金率,大型金融机构存款准备金率曾达到21.5%的历史高位,此外另有3次上调金融机构人民币存贷款基本利率,5年期以上的基准利率达到7.05%的高点。高企的利率不仅使得房企的融资成本增加,亦大大阻碍投资者的购房热情,不利于房企通过销售回笼资金。即使央行在2011年12月下调存款准备金率0.5%,使得信贷出现微调信号,一些城市的楼市销售有小幅反弹,但短期内调控政策无重大变化迹象,市场悲观情绪仍无根本扭转。

      在信托融资方面,房地产信托产品的预期收益率已普遍达到10%以上,不少中小型房企的信托融资成本更是达到20%左右,而从2012年3月份起,信托产品已陆续进入兑付期。去化率的萎靡不振加上即将到来的偿债高峰,使得不少高负债的中小房地产商雪上加霜,时刻面临资金链断裂的危险。而金星的破产对神经一直紧绷的各路观望者而言无异于“靴子落地”。

      并购时机到来

      2012年两会记者会上温家宝总理“一些地方房价还远远没有回到合理价位”的回应恐将让很多开发商期望中的调控放松、政策回暖成为幻影。在政策压力下,大型房企由于有雄厚的资金支撑、自身的品牌优势和规范经营,受到的冲击并不会很大。而那些战略不够明晰、开发经验欠缺、管理不够规范、只是趁着房地产泡沫膨胀时期入圈捞金的中小房企将在此轮行业调控中首当其冲。

      从宏观上讲,出现房企的破产对整个行业是好事,优胜劣汰有利于行业整合,警醒行业投机者。从企业层面上讲,大规模出现房企破产的可能性不大,房地产行业总体利润率仍旧较高,只要身陷资金链困局的企业愿意平价或薄利出让股权、债权、实物资产等,想要通过并购方式完身退出并不是难事。

      杭州的房地产公司破产案例暂时不会形成多米诺骨牌效应,但很可能会给蛰伏中的观望者一个并购抄底时机已然到来的信号。预计下半年,房地产并购案例会出现拐点式增长,中小规模并购交易将更为活跃。本轮并购潮过去后,一批规模小、经验浅、具有“玩票”投机性质的中小开发商将会退出市场,而行业的龙头企业则会借此时机进行结构布局调整,巩固行业地位,有利于房地产市场向健康透明方向发展。

      (作者:易宪容 张磊 傅喆)

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