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      陕西鸿瑞集团是集矿产、能源化工、房地产开发、白酒酿造、商贸、旅游、金融、文化传播等为一体的多元化大型企业集团

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      房价下行融资成本上升 房地产微利时代何时到来

      来源:每日经济新闻 浏览次数: 日期:2012-02-03 13:17

      2011年年初,房地产业曾是一个平均行业利润率达到36%,仅次于食品、饮料之后的高利润行业?!睹咳站眯挛拧芳钦叩笔痹ǖ?,部分楼盘的售价甚至达到当时买地楼板价的80倍。而在一年后,整个行业的高利润趋势或已被扭转。多位地产大佬在各种论坛上承认,房地产行业高利润的时代已结束。

      目前整个行业的利润率究竟有多高?山西证券的一份报告披露,根据测算,2011年伴随融资成本上扬以及房价松动,有专家指出房地产行业利润将被蚕食近10%。山西证券进一步指出,如果行业房价普遍下降15%,而其他因素保持稳定,则房地产行业毛利率水平将下降至26.5%,将会是近5年来最低水平。

      全行业利润率下滑似乎是不争的事实。但上述利润率下滑现象究竟只是暂时的,还是中长期的趋势?在整个行业利润下滑的大背景下,有没有项目和企业的利润率出现逆势增长?今年整个房地产行业利润率的实际趋势又将是怎样的?利润率的下滑会不会让资金本就极为紧张的房地产行业更加雪上加霜?

      《每日经济新闻》就当前行业利润率情况展开了一番调查。

      地产调控之下,成本上升的项目不止有销售难度加大带来的相关促销成本以及管理成本,还有融资成本。

      融资成本高企

      近日,保利地产发布的《保利房地产(集团)股份有限公司2011年年度业绩快报》显示,2011年公司实现营业收入约470亿元,同比增长31.02%;归属于上市公司股东的净利润约65亿元,同比增长32.39%。

      东方证券研究员杨国华对此份业绩快报的简评中指出,2011年保利地产整体利润仍保持了较高增速,但2011年净利润额"略低于我们的预测数约5%",主要原因"可能是2011年期间费用较2010年上升因此侵蚀了部分净利润"。

      杨国华进一步解释道,从2011年三季度的情况看,保利地产销售和管理费用占公司营业收入的比例为5.7%,较2010年上升了1.9个百分点;销售和管理费用占销售金额的比例为2.19%,较2010年上升了0.11个百分点??杉?管理费用的刚性和销售难度的增加,增加了房企的成本,蚕食了房企利润空间。

      之前,房企融资主要来自于银行开发贷款和按揭贷款,以及证券市场一定规模的直接融资。而以限购与限贷等为代表的本轮地产调控以来,房企融资结构发生了变化,地产开发贷款和个人按揭贷款均出现大幅回落,并有降幅不断扩大的趋势。相比较而言,房企自筹资金的增速开始有所增加,且保持高位稳定运行。

      国家统计局发布的统计数据显示,2011年房企本年资金来源83246亿元,比上年增长14.1%,其中,国内贷款量基本与上年持平,自筹资金量增长28%。

      值得注意的是,《每日经济新闻》记者根据国家统计局公布的各年房企资金使用情况的数据汇总后发现,2007年以来的5年,2011年房企的资金杠杆率 (资金来源总量与自筹资金量的比率)为最低,仅为2.44倍,而2007年至2010年分别为3.18倍、2.53倍、3.19倍、2.71倍。

      泛海建设一位匿名高管向 《每日经济新闻》记者介绍说,房企资金杠杆率的进一步去杠杆化,意味着房企自筹资金压力在不断叠加,而在房企不断升高的自筹资金中,在信贷收紧之下,信托融资、民间借贷等高成本资金占比在水涨船高。

      以房企自筹资金的主要形式地产信托和民间借贷为例。世联地产董事长陈劲松指出,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年总量还要多,其中1/3为银行的理财产品,2/3面向房地产。此外,2011年有近2万亿元民间借贷进入了房地产业。

      国泰君安的一份统计数据显示,地产信托资金一般的资金年回报率达15%~20%,远高于银行贷款,大大增加了房企的融资成本,同时压缩着房企的利润空间。

      房价下行压缩利润空间

      地产调控之下,融资成本上升挤压着房企利润空间;另一方面,房价的下行更进一步压缩着房企的利润空间。

      国家统计局公布的统计数字显示,2011年11月,全国70个大中城市中,房价环比下降的城市数量达到49个,占比达七成,这一现象普遍被业内看成是房价暂时步入"跌时代"的重要标志。

      而在市场层面,迫于市场压力,万科、龙湖、保利地产等房企正在掀起一波又一波的降价促销,以抢收备粮。

      地产评论人士王世泰认为,在从紧的地产调控之下,受房价下行和融资成本上升等的挤压,房企的利润空间受到一定程度的挤压,其挤压幅度在10%左右。

      不过,泛海建设的匿名高管对此分析说,2011年房企的大规模降价促销主要发生在年末的两个月内。而按照财务结算的一般行规,一个项目只有交楼后才能进入财务结算程序。一个地产项目从销售到交楼,期间一般有一年半到两年的间隔周期,因此2011年各房企入账的销售数据,基本是2009年和2010年市场较好时候的销售数据,而2011年的销售数据,尤其是2011年年末的销售数据,一般需到2012年、2013年的财务报表中才得以体现。因此,2011年年末降价促销而导致的一些利润率相对下降的销售额,或很难反映在2011年报里。

      龙湖一位高管向 《每日经济新闻》记者反映说,根据房企的结算程序以及2011年房企销售的项目,地块的拿地时间一般在2009年以前,也就是说项目具备土地成本优势,因此房企的利润率不会下降太多,且仍会维持在高位运行。

      一份房企的调查报告数据对此进行了有力佐证。该报告对30家房企2011年前11月的财务数据进行调查后发现,上榜的30家房企平均毛利率为42.73%,较2010年提升了4.47%;平均净利润率为28.91%,较2010年上升8.42%。其中,毛利润率超过50%的房企数量达5家,比2010年同期多一家,有13家房企毛利润率空间在40%~50%,较2010年同期多5家。

      利润下滑或在中报显示

      2011年的行业整体利润下滑迹象可能在2012年的中报中得以反映。

      龙湖高管对此解释说,目前的很多大型房企,公司土地储备量一般以2年~3年为一个周期。根据这个土地储备周期计算,2012年房企销售的地产项目,正常情况之下,多数土地的拿地时间为2009年之后,而2009年后,伴随房价的飙升,地价更是一路猛涨。这批土地上的项目进入市场销售期后,项目的土地成本将大大蚕食项目的利润空间。

      值得注意的是,2011年房企的相关销售数据将陆续被结算进2012年房企的相关财报,由于促销成本和融资成本等上升,房价下行等影响,这批销售数据计入财报后将拉低相关财报的利润率。

      龙湖地产执行董事、首席市场官秦力洪对此也认为,一线房企目前的净利润率在15%左右。如果2011年这批以3%、5%和8%净利润率销售的楼盘在2012年进入结算通道后,将进一步把房企的净利润率拉低至10%上下。

      业内预计2011年销售的数据将从2012年中报开始得以体现,而集中反应期会在2012年年报及2013年房企相关财报。

      房企分化

      部分房企利润仍在增长 高周转或更顺应市场趋势

      有道是有人欢喜有人愁。虽然有机构数据显示,2011年房地产企业的利润会"蒸发"10%~15%,且可能下降至5年来的最低水平,但一些项目布局合理或者追求高周转的房企依然在低迷的市场环境下获得良好的收益。中投证券预测显示,2011年万科的营业收入和净利润分别可能达到659.28亿元和97.97亿元,依此计算,其去年的利润率将同比2010年的14.3%出现小幅提高,除万科之外,恒大、保利地产、融创中国等房企2011年的盈利也保持较快增长。

      2011年的房地产市场格局分化日益明显,在周转速度和品质利润之间,房企依然在寻找自己的平衡。

      部分房企利润仍逆市上涨

      万科于日前发布的2011年业绩数据显示,2011年全年万科实现销售面积1075.3万平方米,实现销售金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%。

      公开数据显示,2011年万科144平方米以下户型占比达88%,而这一比例在第四季度达91%。

      虽然在公布全年销售业绩的同时,万科并未透露2011年的利润增长情况,但据一些机构的分析数据,万科去年的净利润得以保持高速增长。中投证券预测显示,2011年万科的营业收入和净利润分别可能达到659.28亿元和97.97亿元,依此计算,其去年的净利润率将达到14.8%,同比2010年的14.3%有所提高;保利地产于近期发布的业绩快报则显示,2011年保利地产实现营业收入470.27亿元,同比增31.02%。依此计算,保利地产去年的净利润率为13.8%,同比2010年的13.7%也有小幅提高。

      根据中投证券提供的数据,保利在去年年初就主动增加了中小户型的比例,而144平方米以上的大户型占比下降了10%~20%。

      除上述两家房企之外,在2011年业绩方面表现突出的还包括恒大和融创中国。

      公开数据显示,2011年恒大全年销售达到803.9亿元,同比增长59.4%;截至2011年12月31日,融创中国全年合约销售金额达192亿元,同比增长130%。

      高周转更胜一筹

      根据由中房产信息集团联合中国房地产测评 中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》,前20位的房企中,除2家没有公布2011年销售目标的房企外,只有8家完成了全年任务,由此可以看出,有一半的房企并没有完成年度销售目标。

      CRIC分析指出,房企市场格局的分化已经十分明显,但总体来看,一些奉行高周转策略的房企表现均比较抢眼。

      从业绩排名靠前的几大房企中可以看出,万科、恒大等均是以高周转著称,而这些房企在盈利能力上的表现也十分突出,利润均保持一定幅度的增长。

      前述分析显示,万科和保利均在去年减少了大户型的占比,增加了中小户型的产品比例;恒大在近几年则一直致力于二、三线城市的拓展,其2011年中报数据显示,在其进驻的101个城市中,二线城市和三线城市分别为24个和74个,而在项目布局上,一线城市只占3.3%,二、三线城市则占据96.7%。

      相关分析指出,从二、三线城市的地价上涨和房价上涨的对比情况来看,早期在二、三线城市布局的房企拿地成本普遍较低,但近两年来,二、三线城市的房价上涨幅度却高于一线城市,两相对比不难看出,这些房企的利润相当可观。

      地产专家韩世同认为,在二、三线城市布局可以获得成本控制上的优势,实现快速销售快速回款,这说到底也是一种追求高周转的策略。

      CRIC分析称,在今年信贷紧张,资金成本较高的环境下,高周转显然已成为众房企的追求目标,"快进快出"提高效率使这一模式有了更大的生存空间。

      增长策略的博弈

      从上述分析不难看出,调控持续深入的情况下,高周转的企业无疑更顺应市场趋势,而一些追求高品质高利润的房企则举步维艰。

      以绿城和SOHO中国为例,根据绿城2011年中报,2011年上半年,绿城的净资产负债率从前年年底的132%攀升至163.2%,负债率远高于其他房企,而在2008年,绿城也面临着同样的资金困境。经纬行研究中心对此分析原因指出,除了绿城专注于豪宅的打造、定价较高外,不断融资、不断拿地这种快速扩张的模式也对企业的资金链提出了严峻考验。

      此外,去年的前11个月,SOHO中国销售业绩同比下滑了54.62%,扩张快速和销售放缓亦是制约其资金链的重大因素。

      CRIC分析称,在发展策略上,房企其实一直在寻找高周转和品质利润之间的平衡,品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润,在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制。

      当然,高周转必然会以牺牲利润率作为代价,但是从整体效率上来看,周转率的提升弥补了利润率的降低,并且提升程度远远大于利润率的下降幅度,非但没有降低净资产回报率,反而加快了资本使用效率,降低了财务风险。

      业内声音

      房企利润下调或仅是暂时现象

      虽然很多业内人士称房地产高利润率时代将一去不返,但另一方面,接受《每日经济新闻》记者采访的多位业内人士表示,2011年房企利润下滑,仅仅是在楼市调控下的短期效应,与制造业和其他行业相比,房地产行业的微利时代远未到来。上市房企利润出现短期下滑

      始于2010年4月的调控政策在2011年三季度显现效果。

      1月17日,国家统计局发布的数据显示,2011年全国房地产开发投资总额为61740亿元,同比增速与上年相比回落5.3%。全国商品房销售面积10.99亿平方米,增速同比下降5.7个百分点。

      2011年12月,全国70个大中城市中,有52个城市房价出现下降,占比超过70%。

      伴随着房价的下行,以万保招金为代表的龙头房企业绩增速出现放缓迹象。从万科公告的逐月销售数据看出,从8月份到12月,万科销售业绩增速连续环比下滑。

      在整体销售量上的减少,以及作为最为直接影响房企利润的因素,房价的下跌也开始影响房企利润下降。

      2011年三季度,金地净利润仅为153.63万元,与2010年同比下降98.63%。如此之少的净利润还不够在深圳关内城区购买一套60平方米普通商品房。

      而据上市房企三季报披露的行业净利润显示,131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元,环比下降8.15%;合计实现净利润73.19亿元,环比下降29.36%。净利润环比下降的公司共77家,占比达58.7%。

      因为调控对房地产行业的打压,房地产利润减少到底是一个长期的趋势,还是短暂的市场调整?对此,世联地产市场研究部首席分析师王海斌认为,由于限购和限价等政策,压制了房地产需求和房价,房企利润出现下降,只是短暂的现象。

      而深圳众厦地产总经理助理林晓华也认为,从长期来看,随着行业竞争的加剧,房地产行业整体利润下降是必然。"因为调控政策对市场的影响不是一两年就会消除的,房地产调控是一个长期的过程。"林晓华称。

      房地产微利时代还有多远?

      在土地成本、人工成本、财务成本逐步增加之后,大多数地产业界人士认为,房企已经告别过去的"暴利",进入微利时代。

      2011年12月万科媒体交流会上,万科总裁郁亮表示,房地产行业进入了下半场,过去的好日子已经不再,并将告别暴利。

      2011年12月,在全国工商联房地产商会金融年会上,海尔地产董事长卢铿更是一语惊人,提出如今的房地产行业早已经没有暴利,长期维持在一个微利的状态。

      在楼市"限购、限价"政策尽出,房地产行业的制度性政策(如房产税试点)全面推行的时间关口,房地产微利时代是否真的即将来临?

      对此,中投顾问房地产行业研究员韩长吉则认为,房企在我国行业中有一定的特殊地位,决定着即使房地产行业市场竞争充分,其利润率在短期内不会大幅下滑。

      韩长吉认为,房企利润整体下降并非市场调控的结果,在政策调控的作用下产生的下降趋势并不具有行业代表性。目前,土地出让金溢价降低,而市场供应与政策限制则一直处于高调控状态,调控只是把价格和供应量摁在那里。一旦放松调控,价格又会起来。

      事实上,影响房企利润的因素有多种,土地的高溢价会导致房企利润率大幅下降。林晓华认为,如果开发商高价拿地,那么他的项目成本就很高,开发商也很难控制售价成本,由此,开发商各自成本和利润也不尽相同。"房地产行业发展20多年来,就说房地产行业到了没落期,还为时尚早。"林晓华表示。

      房地产下半场房企求变

      调控因素下的行业利润下滑,对开发商来说,到底意味着什么?

      无需赘述,展望未来房地产行业发展趋势,除了郁亮"上下半场"的论述,房地产行业形势已经悄然改变。但是在利润率方面,短期内会出现两极分化,一部分房企利润维持而另一部分房企下降,将成为一种趋势。

      在分析2011年上半年房企年报的负债率及销售规模后,韩长吉认为,房企利润率的变化改变了房企的经营策略,一部分房企采取了多元化盈利策略,以规避利润波动风险。如金地进入房地产金融、商业地产,恒大进入文化产业等?;褂幸徊糠址科笤虿扇×丝焖倏⒓铀僮式鹗褂眯实氖侄卫丛黾泳蛔什找?。如2011年,万科、恒大、碧桂园、中海、佳兆业等房企纷纷选择快速周转的营销策略。

      韩长吉表示,通过此轮政策调控,房地产行业将产生相应的市场变化。其一,房地产行业中部分资金链韧性差的中小房企将以离岸为主,房地产行业的行业集中率稳步上升。

      但通过兼并之后,房企能否保证行业利润的稳定,仍然不得而知。

      韩长吉称,房地产行业的利润下降幅度并不一致,按照房企共性而言,由于市场刚需的支持,只要房企放弃一定的收益区间,针对刚性需求的房企将维持房地产的资金回流。

      而林晓华也认为,产品和营销策略能够适应市场变化的房企,最终将在兼并和淘汰过程中剩下来,从而赢得更多市场份额。

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