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      房价全面停涨:终点?起点?

      来源:半月谈 浏览次数: 日期:2012-02-22 14:56

      网上舆情要览:重点城市房价全线停涨,不意味着围绕楼市的博弈即将结束,而是意味着博弈开始深入到下一个层面。这个层面既包括:如何通过房贷政策的微调,避免对刚需者造成过大误伤、如何盘活处于历史高位的存量房,以满足正常居住需求避免资源浪费等技术面的考量,更包括如何给大量游资找到适合发挥的空间,如何培育稳定的财源削弱地方对土地财政的过度依赖等制度层面的改革,还包括对于房地产业在宏观经济中的地位和作用予以更明确的定位等等。

      新闻背景:

      国家统计局日前发布了“2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,数据显示,在新建商品住宅方面,价格环比下降的城市有48个,持平的城市有22个,没有一个城市出现上涨。从房价价格指数公布来看,首次出现了新建商品住宅环比全部停涨的现象。(2月19日《新京报》)

      媒体论道:

      房价全面停涨需未雨绸缪

      面对即将到来的房价下降潮,不但政府相关部门、银行和开发商要做好相应准备,而且司法机关也要行动起来,拿出切实可行的方案,建立一套预警机制和矛盾化解处理机制,购房者也要有心理准备,尤其投资者更要有心理预期。

      国家统计局的这一最新数据出笼,预示着从去年四季度开始形成的房价拐点,正在稳固与加深,房地产调控效果正朝预期目标大踏步迈进。两会召开在即,房地产市场何去何从,也就让人寄予了更多关切:老百姓离告别住房难到底还有多远?

      现在,一个可以预期的愿景是,只要调控政策坚持不放松,继续发功给力,那么,房价将由眼下的全面停涨,可能逐步变成全面下跌,房价下降或许会成今后一段时间内,房地产市场的主打旋律。不过,如果房价出现持续下跌的话,一些后遗症也会开始显现,倘若不能对即将出现的各种矛盾,及时化解掉,将会带来诸多意想不到的负面效应。

      这一轮楼市调控,主动调控与被动调控、严厉调控与抵制调控、坚决调控与争取松动的矛盾一直纠结着,就是在最近,安徽芜湖发放购房补贴、广东中山提高限价标准等等,一些看似不经意的“小动作”都无不刺激着社会公众的神经,而住建部数日前作出表态,地方不得擅自调整放松楼市政策。

      毫无疑问,随着房地产业调控政策的继续推进,地产财政收入的日益减少,地方政府“解禁”的冲动势必日益强烈,下一阶段的调控阻力必然会不断加大。然而,中央出台调控政策的两个初衷是明确的,一是遏制过快上涨的势头,二是让房价回到一个合理区位。眼下,止涨的目的初步达到了,下一步是就此止步,还是深度调控,房价能否真正进入下跌通道,下跌幅度有多大,自然成为关注焦点,也是考验此轮调控政策最终能否圆满收官的关键。

      房价全面涨停的消息,既让我们看到了调控良好效果的一面,又让公众感觉到房价全面下跌可能引发的问题。

      值得关注的是,房价一旦进入下行通道,不但会爆发退房潮,而且还会带来停建潮、断供潮以及退地潮等连环反应。据新华社最新报道,湖南长沙多个开发商“跑路”,购房者房款已打了水漂。更为重要的是,极有可能引发金融市场的动荡。与此同时,与房地产相关的行业多达60多个,这些行业受到冲击后,所引发的风险也不容小觑。

      当然,我们并不反对房价下跌,只是担心和忧虑房价持续下降,带来的负面效果。面对可能到来的房价下降潮,不但政府相关部门、银行和开发商要做好相应准备,而且司法机关也要行动起来,拿出切实可行的方案,建立一套预警机制和矛盾化解处理机制,购房者也要有心理准备,尤其投资者更要有心理预期。唯有利益相关方,做到未雨绸缪,及时应对,将损失降到最低,才能让我国的房价实现软着陆。(楚天金报 吴睿鸫)

      70城市房价停涨是个什么拐点

      70城市房价停涨只是对调控政策的一次正向回应,还远远不是答案。让楼市出现与宏观经济较为协调,与百姓购买力相对匹配的终极拐点,思路、政策和执行等各层面,还须更有作为。

      国家统计局日前发布“2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,数据显示,70个大中城市价格环比下降的城市有48个,持平的城市有22个,没有一个城市出现上涨。从房价价格指数公布来看,首次出现了新建商品住宅环比全部停涨的现象。北京作为限购执行最严格的城市之一,投资及投机已基本绝迹。

      70城市房价全线停涨,表明在楼市重点监控地区,拐点确已出现。由非理性上涨到试探性上涨再到全线停涨,调控政策的效应,至此得到了充分显现。至此,房价下降的通道似乎已经打开:开发商的盈利点已被管理,融资渠道日趋局促,下降的普遍预期已经形成,在这种形势下,停涨之后,降价似已不可避免。许多关于降幅是多少的预测已经出现。

      然而,这个拐点并不具有决定性意义。一方面,即使房价出现局部或大面积下降,相对于普通购房者的购买力而言,仍然不是跳起来就够得着的桃子。另一方面,曾经大出风头的民间炒作资金,迄今为止没有找到合适的“泄洪道”,从投资理性的角度看,一旦政策有变楼市回暖,资金就会卷土重来,再显身手。更重要的是,不少依赖土地财政的地方,也仍然具有激活楼市的冲动。

      因此,如果将当前出现的这个拐点加以描述的话,就是调控政策与业已形成的下降预期,与较弱的购买力、淤积的游资以及失衡的土地财政的较量。宏观经济形势的变化,则是这较量双方的一个变量——有时帮这头一把,有时帮那头一把。

      重点城市房价全线停涨,不意味着围绕楼市的博弈即将结束,而是意味着博弈开始深入到下一个层面。这个层面既包括:如何通过房贷政策的微调,避免对刚需者造成过大误伤、如何盘活处于历史高位的存量房,以满足正常居住需求避免资源浪费等技术面的考量,更包括如何给大量游资找到适合发挥的空间,如何培育稳定的财源削弱地方对土地财政的过度依赖等制度层面的改革,还包括对于房地产业在宏观经济中的地位和作用予以更明确的定位等等。

      房地产市场回归理性,不仅仅是建立在统计意义上的变动的,而是建立在地方政府、开发商、消费者、投资者对于在这个市场的利益诉求有理性的定位。房地产市场的理性,应该是这些理性的集合。如果这些理性建立不起来,那么房地产市场就难以真正从忽冷忽热的重烧症状中真正解脱出来。显然,这不是一蹴而就的事。

      从这个角度说,70城市房价停涨只是对调控政策的一次正向回应,还远远不是答案。让楼市出现与宏观经济较为协调,与百姓购买力相对匹配的终极拐点,思路政策和执行等各层面,还须更有作为。(京华时报 楚唐)

      房价停涨是调控转型的机会

      对于一直炮轰畸高房价的舆论,以及中央限购的调控政策来说,这是一个得来不易的好消息。

      房价价格指数数据表明,房地产市场正在告别过去“调控—上涨—再调控”的运动式被动调控局面,表现出了“被驯服”的一面。不过,在新建商品住宅环比全部停涨的背后,依然隐藏着激烈的市场博弈,需要通过制度性改革予以调整和规范。

      成交量与销售价格,是观察楼市的两个基本参数。国家统计局发布的数据显示,今年1月全国10个重点城市新建住宅成交量环比上月下降5成多,与去年同期相比减少近7成;各地二手房住宅市场也异常冷清,5个重点城市二手房住宅成交面积环比下降46%,与去年同期相比下降近8成。综合来看,今年1月份成为了房地产市场不折不扣的寒冬月。

      在城市化进程加快和住房刚需不变的前提下,商品房成交量不出现大幅下降,对应房价环比停涨甚至下跌,才能说房地产市场已经被政策理顺,朝着持久化方向理性回归。但现在的问题是,与房价环比停涨相呼应的,是新建住宅与二手房市场成交量大幅萎缩。所以说,在房价停涨中,有很大一部分因素是市场观望情绪日益浓重所贡献的。

      理论上,限购政策必将影响到商品房成交量,导致新建住宅市场成交量数据萎缩。但是,在调控政策持续发力、房价被社会“唱衰”的双重背景因素下,二手房市场不应该出现“异常冷清”的局面,相反,在商品房空置率的迷雾中,二手房市场会出现部分业主“跑路”的可能。从这个角度看,房价停涨的背后,隐匿着买卖双方的观望与博弈,暂时停涨依然不能让人持久放心。

      真正的利好消息是,房价停涨在表明当前调控政策给力的同时,为紧锣密鼓的调控提供了“喘息”的机会,并在延续当前调控政策下,有时间和精力考虑从行政政策调控向税收手段调控转型。去年10月,住建部部长姜伟新回答人大常委会委员询问时曾表示,限购政策带有浓厚的行政色彩,是不得已采用的办法。无可否认,限购政策虽然有效抑制了房价,却有行政干预市场之嫌,长期来看,或将是一种过渡手段。

      调控房价,一方面需要逐渐转向利用税收手段;另一方面,需要通过制度设计扭转土地财政的局面。据住建部介绍,2011年年底,将完成全国40个重点城市个人住房信息系统联网。事实上,这为上海、重庆开征房产税试点之后,将房产税征收铺展开准备了技术条件。均衡各方面利益来看,通过税收手段调控房价,既可以遏制投机性和投资性购房,也能够为深陷土地财政的地方政府解套,不失为深度治理楼市的方向。现在,房价停涨,恰恰为调控政策转型提供了缓冲时间与调整时机。(燕赵都市网 燕农)

      (作者:吴睿鸫)

      所属类别: 行业新闻

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